Spruch

"Grundrechenarten können nicht außer Kraft gesetzt werden."
(Christoph Müller)

(Bild: ChatGPT)
Mir ist klar, dass ich nicht der erste bin, der auf diesen Sachverhalt hinweist. Vielleicht benutze ich aber einfachere Worte, z.B. Grundrechenarten statt Arithmetik - in der Hoffnung, von mehr Menschen verstanden zu werden.

Beispiel 28.09.26: Die Wohnsituation in Madrid ist sehr angespannt, siehe auch https://www.tagesschau.de/ausland/europa/madrid-proteste-wohnungsnot-100.html

Bei allem Verständnis für die Betroffenen: Die Proteste in Madrid und anderswo können keine Bruchrechnung außer Kraft setzen: Soundsoviel Quadratmeter vorhandener Wohnraum geteilt durch soundsoviel Menschen, die in diesem Gebiet wohnen möchten, macht soundsoviel Quadratmeter pro Person. Preisdeckelungen verschärfen das Problem noch, weil die Begünstigten sich mehr qm Wohnfläche leisten können, und daher keinen Grund haben, sich platzmäßig einzuschränken. Die alte Dame aus dem ARD-Artikel bewohnte z.B. allein über 90 qm.

Auf die Aspekte Wucher und Stadtplanung möchte ich an dieser Stelle nicht eingehen. Stattdessen frage ich KI:

Frage an Claude: Thema Wucher, allgemein bis speziell im Bereich Wohnungsvermietung: Welche Erfahrungen aus der Vergangenheit gibt es bzgl. Praktikabilität? Inwieweit wurde das Ziel erreicht, und welche Nebenwirkungen mussten in Kauf genommen werden? (Antwort bei Bedarf durch Klick aufklappen)

Wucher und Preisregulierung: Erfahrungsbilanz

1. Allgemein: Wucherverbote und Zinsdeckel
Historie. Begrenzungen von Zinsen und Preisen gibt es seit der Antike: Zinsgrenzen im Codex Hammurabi, Schuldenerlasse bei Solon, Höchstzinsen im römischen Recht, das kanonische Zinsverbot im Mittelalter. Fast überall zeigte sich dasselbe Muster: Die Nachfrage verschwindet nicht, sie weicht aus. Das Zinsverbot wurde durch Rentenkauf, Wechselgeschäfte, Aufschläge und Sonderformen umgangen oder in Randgruppen und Schattenmärkte verlagert. Bentham argumentierte 1787 in seiner „Defence of Usury“ bereits, dass Höchstzinsen vor allem risikoreiche und innovative Kreditnehmer ausschließen. England hob seine Wuchergesetze 1854 auf.
Zieltreue. Gegen extreme Ausbeutung (Kredithaie, offensichtliche Notlagen) leisten Wucherverbote etwas, vor allem als Signal und als Untergrenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB, § 291 StGB). Als Preisregulierung im Normalbereich haben sie regelmäßig zu Kreditrationierung, Ausweichen in den Graumarkt und Ausschluss schwacher Bonitäten geführt.
Lehre für die Konstruktion. Ein Wuchertatbestand, der subjektive Merkmale verlangt („Ausbeutung einer Zwangslage“), ist rechtssicher, aber kaum durchsetzbar. Objektive Grenzen (Prozentsätze) sind praktikabel, greifen aber stärker in den Markt ein und erzeugen mehr Ausweichreaktionen.

2. Speziell: Wohnraummiete
Deutschland: Strafrecht und Ordnungswidrigkeit

§ 291 StGB (Wucher) und § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) sind in der Praxis weitgehend wirkungslos geblieben. § 5 WiStG setzt eine Miete von mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und das Ausnutzen eines „geringen Angebots“ voraus. Die Rechtsprechung (BGH, 2004) verlangte, dass der Mieter nachweist, sich ergebnislos um Alternativen bemüht zu haben, und dass der Vermieter dies ausgenutzt hat. Das war kaum zu beweisen, entsprechend selten sind Bußgelder und Verurteilungen.
Genau dieses Vollzugsdefizit war das Hauptargument für die Einführung der Mietpreisbremse.

Mietpreisbremse (seit 2015)

Wirkung: Die Evaluationen (u. a. DIW, ZEW, Kholodilin und Kollegen) finden moderat dämpfende Effekte auf Neuvertragsmieten in den regulierten Gebieten, grob im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Bremse wirkt am ehesten dort, wo sie greift, also im Bestand.
Schwächen: Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete), Rügeobliegenheit des Mieters, Ausweichen auf möblierte Vermietung, Staffelmieten und Nebenabsprachen, außerdem wenig Sanktionen für Vermieter.
Die Bremse wurde mehrfach verlängert, zuletzt meines Wissens bis Ende 2029. Für den aktuellen Stand bitte prüfen.

Härtere Eingriffe: Mietendeckel und Preisstopps

Berliner Mietendeckel (2020–2021): Die Bestandsmieten sanken, das Angebot an Mietwohnungen brach jedoch stark ein (Inserate teils um die Hälfte), Wohnungen wurden in Eigentum umgewandelt oder zurückgehalten, im unregulierten Segment stiegen die Mieten. Das BVerfG erklärte das Gesetz 2021 aus Kompetenzgründen für nichtig, was für viele Mieter Nachzahlungen bedeutete.
Weimarer Republik, Reichsmietengesetz (1922): Die Inflation entwertete die Mieten faktisch auf einen Bruchteil, Instandhaltung und Neubau brachen ein, die Hauszinssteuer musste den Wohnungsbau ersetzen.
Nachkriegs-Preisbindung bis zum „Lücke-Plan“ (ab 1960): schrittweiser Abbau, weil Neubau und Instandhaltung unter Bindung litten.
DDR: Mieten eingefroren auf dem Niveau der 1930er, sozial motiviert und für Mieter billig. Die Altbausubstanz verfiel, der Ersatz kam über staatlichen Plattenbau.

Internationale Erfahrungen

New York Rent Control (seit 1943): starke Mieterbindung, Fehlallokation (Menschen bleiben in zu großen oder ungünstigen Wohnungen), Instandhaltungsdefizite.
San Francisco (Diamond/McQuade/Qian 2019): Begünstigte Mieter blieben länger, Vermieter reduzierten das Mietangebot (Umwandlung, Verkauf, Abriss). Stadtweit stiegen dadurch die Mieten.
Cambridge (MA), Aufhebung 1995: Nach dem Ende der Regulierung stiegen die Immobilienwerte, auch in nicht regulierten Nachbarbereichen (Autor/Palmer/Pathak).
Stockholm: stark regulierte Mieten, dafür jahrelange Wartelisten (oft 9 Jahre und mehr), florierender Untermiet- und Schwarzmarkt.
Wien: ein Gegenbeispiel mit großem kommunalem und gemeinnützigem Bestand, der als Preisanker wirkt. Dort wird weniger reguliert als vielmehr selbst angeboten.

3. Bilanz
Ziel erreicht? Teilweise. Der Schutz der jeweils begünstigten Bestandsmieter (Stabilität, geringere Belastung) wird meist erreicht. Das Ziel bezahlbaren Wohnraums für alle, insbesondere für Wohnungssuchende, wird dagegen selten erreicht.
Typische Nebenwirkungen:

Angebotsreduktion: weniger Neubau, mehr Umwandlung in Eigentum, mehr Leerstand oder Zweckentfremdung.
Lock-in-Effekt: Wer eine günstige Wohnung hat, zieht nicht um, sodass Mobilität und Passung zwischen Haushalt und Wohnung leiden.
Dualisierung: Bestands- gegen Neumieter, regulierter gegen unregulierter Markt.
Schwarz- und Graumarkt: Abstandszahlungen, Möblierungsaufschläge, Kettenmietverträge.
Auswahleffekte: Bei knappem Angebot und gedeckelten Preisen entscheiden Vermieter nach Einkommen, Bonität und Herkunft.
Instandhaltungsdefizite bei gedeckelten Bestandsmieten.
Politisch-rechtliche Unsicherheit: Kompetenzfragen (Mietendeckel), Rückwirkungen, Vertrauensverlust bei Investoren.

Wo es besser funktioniert hat: Moderate, „zweite Generation“ genannte Regulierung (Vergleichsmieten, Kappungsgrenzen, Kündigungsschutz) plus Angebotsausweitung durch Neubau und sozialen Wohnungsbau gilt als robuster als harte Preisstopps. Ökonomen sind bei harten Deckeln überwiegend skeptisch, weil das Grundproblem Knappheit ist und Preiskontrollen sie eher verschärfen als lösen. Bei Mieterschutz und Härtefallschutz ist die Einschätzung deutlich differenzierter.

4. Kurzfazit
Reine Wucherverbote sind im Wohnungsmarkt praktisch kaum durchsetzbar, weil die subjektiven Tatbestandsmerkmale nicht beweisbar sind. Preisbezogene Grenzen (Mietpreisbremse, Deckel) sind praktikabler, haben aber Steuerungswirkungen, die ihr Ziel teilweise unterlaufen: Sie schützen die einen und benachteiligen die anderen, nämlich Wohnungssuchende. Der belastbarste Befund aus 100 Jahren Erfahrung ist, dass Regulierung ohne gleichzeitige Angebotserweiterung langfristig am Kernproblem, der Knappheit, nichts ändert.
Bei den Studienangaben (Prozentzahlen, Berliner Inseratszahlen) habe ich aus dem Gedächtnis zitiert. Wenn du sie für Publikation oder Argumentation brauchst, prüfe die Originalquellen oder ich recherchiere sie gezielt nach.

--- Ende des Dialogs mit Claude ---